Zurzeit ist BIM – Building Information Modelling – in aller Munde. Dabei bezieht sich die Diskussion vor allem auf die Planungsphase. Die Vorteile von BIM lassen sich jedoch erst realisieren, wenn der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie betrachtet wird. Die Nutzungsphase muss demnach frühzeitig miteinbezogen werden. Wie sich die Einbindung des Facility Managements innerhalb der aktuellen BIM-Entwicklung darstellen lässt ist Thema dieses Beitrags.

Building Information Modeling – BIM

Bei BIM handelt es sich um eine ganzheitliche Arbeitsmethode über alle Lebenszyklusphasen basierend auf einem aktiven Informationsfluss zwischen allen Beteiligten. Im Zentrum steht hier ein physisches mehrdimensionales, digitales Gebäudedatenmodell, bei dem alle Vorgänge und Prozesse rund um die funktionalen Eigenschaften des Objekts im Lebenszyklus miteinander in Verbindung stehen. Dabei beinhaltet ein 2D-Modell das Erstellen zweidimensionaler Pläne wie bspw. Grundrisse, Schnitte, Ansichten mit Hilfe von bereits bekannten CAD Systemen. 3D-Modelle erweitern die 2D- Zeichnungen um eine Dimension. Das 4D-Modell ergänzt das 3D-Gebäudemodell um die Verknüpfung mit dem Terminplan. Das bedeutet, dass Zeitabläufe und somit Baufortschritte simuliert werden können. Gesteigert wird dieses Modell durch eine weitere Verknüpfung mit der Kalkulation, wodurch ein 5D-Modell entsteht. Darüber hinaus sind auch unter der Bezeichnung „nD“ weitere Verknüpfungen mit dem digitalen Modell möglich. Es wird ersichtlich, dass BIM keine einfache Softwarelösung oder Erweiterung von CAD-Programmen darstellt, sondern mehr eine Methode ist, welche insbesondere von einer veränderten Denkweise bei der Projektrealisierung getragen wird. Insofern stellt das digitale Gebäudemodell das aus BIM resultierende Produkt dar, wohingegen BIM die Methodik bezeichnet, womit es erstellt wurde. Aktuell wird BIM in Deutschland jedoch nicht häufig angewandt. Dies kann mit der vorherrschenden mangelnden Akzeptanz erklärt werden und Befürchtungen, dass hohe Investitionen und Zusatzaufwendungen entstehen.

Konzept eines Facility Information Modelings (FIM)

In der heutigen Diskussion wird die Anwendung von BIM vor allem bei der Bauplanung diskutiert. Allerdings ist ein Einsatz entlang des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie, d.h. auch in der Bau- und ganz besonders in der Betriebsphase, notwendig, um die Potentiale von BIM auch wirklich ausschöpfen zu können. Durch die frühzeitige Einbindung eines Vertreters aus dem Bereich des Betriebs der Immobilie kann z.B. gewährleistet werden, dass bereits in der Phase der Bedarfsermittlung und Planung wesentliche Attributierungen des Gebäudes berücksichtigt und im Gebäudemodell adressiert werden. Dahingehend werden Bauherren und Betreiber in einer sehr frühen Phase dazu angehalten, Entscheidungen zu treffen, welche für gewöhnlich erst später – oftmals zu spät – getroffen werden würden.

Dabei werden die bislang vorliegenden Vorzüge von BIM mit den Erkenntnissen des Facility Managements vereint. Dass diese Vereinigung auch technisch möglich ist, zeigt die Betrachtung der aktuell verfügbaren Software-Produkte. Unabhängig von der Tatsache, dass verschiedenste Schnittstellen zum Datenaustausch zwischen BIM- und CAFM-Programmen existieren, verfügen ca. 50% der aktuell vertriebenen CAFM-Softwareprodukte über eine ifc-Schnittstelle. Insofern kann geschlossen werden, dass die Identifizierung und Verknüpfung von miteinander kompatiblen Softwarepaketen durchaus möglich ist. Unabhängig vom openBIM-Ansatz, bei dem grundsätzlich jedes Programm mit jedem anderen Programm kommunizieren können soll (was aktuell noch nicht der Realität entspricht), könnte zumindest in einem closedBIM (d.h. dass spezifische Programme, bei denen die Systemintegrität und –kompatibilität gewährleistet ist) eine Vereinigung von BIM und FM realisiert werden.

Die sinnvolle Verknüpfung von BIM und FM führt somit zu einem FIM-Ansatz (Facility Information Modeling), welcher in die Lage versetzt, das Gebäude besser als bisher von Beginn an als Objekt einer steigen Leistungsoptimierung zu begreifen. Der Facility Manager wird zu einem FIM-Manager.

Das Konzept des Facility Information Modelings (siehe Abb. 1) hat seine Basis in der möglichst frühen Generierung von Gebäudeinformationen. Die heute oft anzutreffende Situation vieler Gebäudeeigentümer bzw. –nutzer, dass zum Beispiel keine Planunterlagen existieren, welche die Immobilie wirklich in der vorliegenden Form 100% richtig abbilden und dem daraus resultierenden Mehraufwand ist unbefriedigend und ein wesentlicher Hebel für eine Verbesserung durch die FIM- Einführung.

Kompetenzprofil des FIM-Managers

Beeinflusst das Facility Management die Immobilie bereits in der Planungsphase über ein BIM- System, ist auch das Kompetenzprofil des Facility Managers anzupassen und zu erweitern.

Der FIM-Manager erkennt Wechselwirkungen frühzeitig und ist in der Lage entsprechende gegensteuernde Maßnahmen zu ergreifen, welche auch langfristigen Nutzen im Betrieb des Objekts nach sich ziehen. Hieraus können sich neben einer optimierten Nutzung auch bislang ungenutzte Kostenvorteile ergeben. Der FIM-Manager führt eine direkte und konsistente Kommunikation mit den am Lebenszyklus Beteiligten und koordiniert diese sinnvoll. D.h. durch den FIM-Manager wird das Objekt nicht nur von der Planung bis zur Übergabe betrachtet, sondern ganzheitlich – was auch das eigentliche Ziel von BIM darstellt. Er agiert als koordinierende Instanz interdisziplinärer Aufgaben und hält eine zentrale Rolle im Planungs- sowie Baugeschehen inne, wie auch bei der Haustechnikplanung. Durch die hohe Anzahl an Beteiligten entsteht eine Vielzahl an Daten, welche der FIM-Manager über alle Lebenszyklusphasen, bezüglich deren Relevanz filtert und das Gebäudemodell entsprechend pflegt. Die von Beginn an aufgebaute Informationsfülle ist letztendlich ein enorm mächtiges Mittel für das Facility Management. Nur durch frühzeitige Integration des FIM- Managers kann ein effektives und effizientes Management erfolgen.

Das Tätigkeitsprofil des Facility Managers vereint heterogene Aufgabenbereiche und verlangt Kompetenzen in technischen, kaufmännischen sowie organisatorischen Bereichen. Sein Arbeitsgebiet hat Gemeinsamkeiten mit anderen Berufsfeldern wie bspw. die von Architekten und Fachplanern, Bauingenieuren, Hygienetechnikern sowie Ver- und Entsorgungstechnikern. Hinzu kommt, dass der Beruf des Facility Managers ursprünglich aus einem der tangierenden Berufsgruppen entsprang, sich jedoch durch Planung, Steuerung, Koordination, Kontrolle und Beauftragung der Leistungen von diesen Berufsgruppen abgrenzt.

Der Facility Manager agiert auf unterschiedlichen Verantwortungsebenen; der strategischen sowie der administrativen. Die strategischen Kompetenzen setzen ein hohes Maß an Personalverantwortung, -einsatzplanung sowie Führungsqualitäten voraus. Die administrative Verantwortung umfasst die Umsetzung der strategischen Ziele durch operative Maßnahmen sowie die Steuerung der tagtäglich zu leistenden Serviceaufgaben. Resultierend aus diesen Faktoren bedarf es an hohen Teamführungsqualitäten sowie einer enormen Koordinations-, Formalisierungs- und Integrationsfähigkeit des Facility Managers.

Die Leistungsfelder eines FIM-Managers orientieren sich bezüglich des Koordinations- bzw. Managementaufwands stark an der Dimension des virtuellen Gebäudedatenmodells. Hierfür sind fachliche Kompetenzen (Planung, Bau und Betrieb) sowie technische Kompetenzen hinsichtlich der Software erforderlich sowie ferner die Bearbeitung unterschiedlicher Teilaufgaben wie Datenmanagement und Leistungscontrolling. Darüber hinaus benötigt der FIM-Manager Kommunikationsfähigkeiten, um Wechselwirkungen zu erkennen und fachliche Schnittstellenprobleme zu bereinigen. Elementar sind demnach insbesondere Prozessorganisationsfähigkeiten wie auch ein interdisziplinärer Betrachtungshorizont. Der FIM- Manager übernimmt somit vor allem Managementaufgaben und vermeidet den Verlust elementarer Daten. Es gilt für die Integration von FIM, dass je früher die Einbindung, umso wirkungsvoller und einfacher die Optimierung in der Zukunft. Die Lebenszyklusbetrachtung sowie das Management in allen Phasen kann somit durch das FIM-System eine entscheidende Rolle spielen.

FIM kann damit die Antwort auf den erhöhten Kostendruck am Markt sowie die Lösung für die Einhaltung der immer höheren Ansprüche an das Unikat Bauwerk sein. Durch die umfassende Abstimmung werden die einzelnen Prozesse nicht isoliert betrachtet, sodass von der gemeinschaftlichen Arbeit alle profitieren können. Durch die Zusammenarbeit über den ebenszyklus kommt es mithilfe der Aktualisierung des Gebäudemodells sowie der vorhandenen Datenbasis gleichermaßen zu einer termin- und kostengerechten sowie qualitativ hochwertigen Realisierung und Nutzung.

Autoren:

Alexander Malkwitz
Christin Schneider
Christian K. Karl